Долевые страдания

0

Управление Росреестра по Архангельской области и НАО (орган регистрации прав) часто привлекается к участию в судебных делах, связанных с незаконными действиями владельцев доли в праве на объект недвижимости.

Гражданам важно знать и помнить: режим общей собственности обязывает учитывать интересы всех сособственников. Возможно, приведенные случаи из практики помогут избежать неприятностей. Предлагаем читателям «ТК» комментарии начальника Коряжемского межрайонного отдела Росреестра по Архангельской области и НАО Татьяны Бухариной.

Что хочу, то и ворочу?

Хозяйка доли в праве на двухквартирный жилой дом разобрала «свою» половину. «Я же собственник! - рассуждала она в суде. - Мне принадлежит часть дома, так написано в моих документах! От соседей отделяет общая перегородка. Я не имею отношения к их квартире!»

В ходе судебного разбирательства орган регистрации прав напомнил незадачливой «демонтажнице», что она является сособственником жилого дома, а не владельцем.

Было установлено, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации участники долевой собственности раздел имущества не производили, свои доли в натуре не выделяли. Значит, режим общей долевой собственности на двухквартирный жилой дом не менялся. То есть распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласия соседей на такое «уменьшение» общей долевой собственности у снесшей половину дома гражданки не было. Решением суда спорщицу обязали восстановить испорченное имущество.

«Бабка померла. Кто ее долю-то продаст?!»

Мужчина доказывал начальнику одного из отделов органа регистрации прав, что теперь он собственник всего дома, и размахивал техническим планом на него.

Этот посетитель – собственник доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. После смерти соседки (она также сособственник всего объекта недвижимости), жившей в полуразвалившейся пристройке к дому, пристройка была разобрана. И мужчина решил, что он стал единоличным собственником оставшейся части дома.

В отделе регистрации прав ему пытались объяснить, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации право, в том числе общей долевой собственности, прекращается, например, при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности и т.д. Уменьшение площади дома (например, путем сноса или разбора его части) не предусмотрено действующим законодательством в качестве основания прекращения или возникновения права. Но он возмущенно отмахнулся: «Вы в своем уме? Бабка померла. Кто ее долю-то продаст?!»

Точку в этом споре поставил суд, который встал на сторону органа регистрации прав. Теперь у гражданина выход один: в судебном порядке признавать новый объект недвижимости и свое право на него.

Из-За того, что продавец не знает закон, может пострадать покупатель

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники не приобретут ее в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Несоблюдение этого требования влечет за собой перевод в судебном порядке прав и обязанностей покупателя на лицо, преимущественное право которого нарушено. В эту аксиому никак не хотела верить новоиспеченная участница общей долевой собственности на квартиру. Вроде бы бывший владелец выполнил все формальности: направил предложение купить долю сособственнику, он ее не купил. И вдруг суд права покупателя (ее права!) переводит на сособственника. В чем же дело? Бывший владелец доли в праве на квартиру предложил ее приобрести сособственнику за цену большую, чем та, за которую в последующем он ее продал.

Орган регистрации прав обращает внимание, что в подобной ситуации стоимость доли в праве на объект недвижимого имущества не может быть ниже той, за которую предлагалось купить ее сособственнику.

Подготовил Василий Дураков

Фото Виктории Кевишас