Как, покупая квартиру, не стать обладателем чужих долгов?

0

Некоторые граждане, решая жилищный вопрос, покупают квартиры по договорам участия в долевом строительстве. Как избежать ошибок при оформлении права собственности на жильё, приобретенное таким способом? Это стало темой нашего разговора с начальником межмуниципального отдела по городу Коряжме, Вилегодскому и Ленскому районам Управления Росреестра по Архангельской области и НАО Татьяной Бухариной

– Татьяна Борисовна, какие рекомендации вы дадите человеку, который собирается приобрести квартиру путем участия в долевом строительстве?

– Целесообразно выбрать застройщика, который работает в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Прежде чем заключать договор, запросите о застройщике выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и удостоверьтесь, что это – действующее предприятие и не находится на стадии банкротства. Потребуйте у застройщика документы на землю, на которой возводится дом, и по кадастровому номеру участка сделайте запрос в Единый госреестр прав – чтобы убедиться, что эта земля предоставлена застройщику на праве собственности, аренды или субаренды. При заключении договора проследите, чтобы в нем были прописаны сроки окончания строительства. Без этого договор недействителен.

– Есть ли какие-то особенности при регистрации права собственности на жилье, купленное по договору участия в долевом строительстве?

– Взаимоотношения застройщика и участников долевого строительства, как я уже сказала, регламентируются 214 федеральным законом. Право собственности участника долевого строительства на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для регистрации права собственности являются документы, подтверждающие факт постройки объекта: разрешение на ввод его в эксплуатацию, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик обязан передать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома в регистрирующие органы не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.

Прежде чем подписать передаточный акт, дольщику целесообразно осмотреть покупаемую им квартиру. Если он обнаружит какие-то недоделки, то вправе потребовать составления смотровой справки. В ней нужно отразить все обнаруженные недостатки, которые застройщик обязан устранить в разумные сроки. И только после этого можно подписать передаточный акт – документ, который свидетельствует о передаче объекта недвижимости от застройщика дольщику.

С двумя подлинными экземплярами данного акта, с одним подлинником договора участия в долевом строительстве дольщик обращается для регистрации права собственности в многофункциональный центр либо в кадастровую палату. Она будет проведена в течение 7 рабочих дней с момента поступления документов в регистрирующий орган. По желанию собственника ему могут быть выданы либо свидетельство о госрегистрации права собственности, либо выписка из Единого государственного реестра прав. В Коряжме, как правило, граждане предпочитают получить свидетельство о праве собственности.

На что хотела бы обратить внимание. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет.

– Бывает, дольщик по тем или иным причинам отказывается от дальнейшего участия в строительстве дома и продает свою еще строящуюся квартиру. Что нужно знать следующему её покупателю, чтобы не попасть впросак?

– Такая сделка может быть совершена с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта. Она называется «договор уступки права требования».

Скажем, вы являетесь дольщиком. Жизненные обстоятельства заставляют вас отказаться от участия в строительстве. Вы нашли человека, который хочет в этом доме приобрести квартиру, и заключаете с ним договор уступки права требования. Это значит, что он становится на ваше место и застройщик уже ему должен передать квартиру. Такой документ заключается исключительно с письменного подтверждения застройщика. Он должен знать, что произошла такая переуступка или, выражаясь юридическим языком, перемена лиц в обязательстве. Договор уступки права требования подлежит обязательной госрегистрации. И потом уже передаточный акт застройщик будет оформлять с новым дольщиком. Повторюсь: такая процедура проводится до подписания передаточного акта. Если дольщик уже подписал этот акт, то ему нужно оформить квартиру в собственность и затем отчуждать ее по любой гражданско-правовой сделке.

– Здесь возможны какие-то риски? Предположим, прежний дольщик накопил какие-то долги перед застройщиком, о которых умолчал при заключении договора уступки права требования.

– Вот для этого и требуется согласие застройщика. Какие долги может накопить участник долевого строительства? Прежде всего – по уплате взносов, если не внёс всю сумму единовременно. Когда вы пойдете к застройщику за согласием на совершение договора уступки права требования, он выдаст вам всю информацию по прежнему дольщику. Возможно, при этом окажется, что тот брал кредит в банке на строительство квартиры. При таких обстоятельствах лучше вообще отказаться от сделки, потому как у банка возникло право требования на данный объект недвижимости.

– Татьяна Борисовна, давайте рассмотрим еще такую ситуацию. Гражданин не был участником долевого строительства, но ему подвернулась возможность купить квартиру в только что сданном доме. Здесь могут быть какие-то подводные камни?

– Чтобы что-то продать, надо иметь на это право собственности. Рассмотрим варианты приобретения жилья в новостройке, если покупатель не является участником долевого строительства. Первый: дольщик зарегистрировал право собственности на квартиру и решил её продать. Второй вариант – застройщик оставил часть квартир для себя, зарегистрировал на них право собственности и потом реализует их. В этом случае, как и при всех других сделках с недвижимостью, чтобы застраховать себя от возможных неприятных неожиданностей, надо обратиться за выпиской из Единого государственного реестра прав. Если гражданин или застройщик показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное пусть даже совсем недавно, это не значит, что на данный объект недвижимости не наложен арест, запрет либо он уже не продан. Выписка из Единого госреестра прав поможет вам удостовериться, что у продавца квартиры, которую вы собираетесь купить, имеется в наличии зарегистрированное право собственности без каких-либо обременений.